威盛法拍·強制執行事務所

劉律師您好，下述為我父親最近遇到的問題，想向您請教有無解套方法。謝謝！

土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建，土地登記在被告名下，房屋為未辦保存登記建物，然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣，原告為拍定人，原告便主張房屋為兄弟兩人共有，被告無權占有，請求其拆屋還地。

第一次言詞辯論中，被告答辯聲明有二：

一、被告出示民國95年申請的稅籍證明書主張房屋是自己一人出資建造。

★因為早期原告與被告僅以口頭約定兩人共有，原告沒有任何書面文件可證明房屋是兩人共同出資建造。想請問律師，稅籍證明除了證明課稅內容外，亦可證明是誰出資建造的嗎？或是還有其他的功用嗎？

二、被告以民法838-1條第1項主張自己具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。

★民法838-1條第1項：「土地與房屋同屬一人，經拍賣後，土地與房屋拍定人各異時，房屋所有權人才視為已有地上權之設定。」我的解讀是該法條成立要件為土地與房屋「同屬一人」，不知這樣的解讀是否有誤？

★我感到疑惑的是，若房屋是被告所有，那為何當初拍賣公告上會註明「拍賣土地上有建物，但建物占有基礎法律關係不明，故不在拍賣範圍內」，能否以這點請求被告提出其為房屋所有權人之相關證明文件？若被告無法拿出證明的話，原告下一步可以怎麼做呢？

★原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是否有矛盾之處？這幾天我被法條搞得暈頭轉向，腦袋已經打結了！希望律師能善心大發為我解惑！

謝謝～^＿＿＿^

大大您好：

未辦保存登記建物原則上是由原始出資人取得所有權，因為未辦保存登記建物無法透過地政登記移轉，所以買賣後手只是取得該未辦保存登記建物之事實上處分權而已。而稅籍證明主要是稅捐稽徵機關認定納稅義務人之用，但因為只有所有人或占有人等才會同意納稅，所以稅籍證明是可以作為其為所有人或占有人（事實上處分權人）證明之用，但事實上的所有權人仍是可以提出出資證明等證據反證推翻的。

至於被告可否主張依民法第838條之1條第1項具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。因為民法第838條之條第1項後段規定「僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，所以被告能否主張，主要牽涉到要件上所謂「同屬一人」如何解釋？土地、房屋如原是被告單獨所有，其自有主張民法第838條之條第1項之餘地，除非大大父親另外取得或受讓對被告的債權，再查封拍賣系爭房屋取得房屋，否則可能沒有辦法解決土地、房屋權屬分屬不同人之爭議。

但房屋如為原告與被告二人共有，原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是明顯矛盾的，所以原告應依民法第823條、第824條之規定訴請分割該共有未辦保存登記建物，而非訴請拆屋還地，因為土地為原告單獨所有，基於土地、建物權屬合一時才能達到最大經濟效益，故請求法院裁判准原告補償被告後，判決分割由原告單獨取得，或許是可以考慮的一個方向。

參考法條：

民法第823條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

第824條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

民法第838條之1

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

前項地上權，因建築物之滅失而消滅。