律師您好，請問一下，家中老房子因兄長借款未還乃至債權人申請法院法拍而取得，但是房子地上物屬於未保存登記，而債務人並未住此房子，而是第三人（媽媽）長住於此地，請問債權人有權力在跟法院申請強制搬遷的權力嗎？
大大妳好：
依來信所問，家中老房子都是由大大的母親長住，債務人即兄長反而並未住在此房子，看起來兄長似乎不是老房子真正的權利人，所以首先要先確認一點，就是未辦保存登記之家中老房子是否為兄長出資所興建？若是，則家中老房子應即為兄長所有，法院拍賣後即由第三人依民法第759條規定取得所有權，若房屋有第三人占有使用時，除非有民法第425條等買賣不破租賃之情形，拍定人自可基於所有權人之地位，對該占有人提起遷讓返還房屋之訴，判決確定後，即可聲請法院強制執行。
請問：
債權人聲請強制執行的債權憑證已超過15年，該如何辦理，15年內之5年也沒有換發，這樣還有法律效力嗎?
該如何辦理？
大大您好：
一般債權的時效確實是15年，但債權憑證所載的原來執行名義有可能是判決、支付命令或是本票裁定。執行名義如果是確定判決、支付命令，其內容是請求清償借款，其時效固然是15年，但如果是請求給付票款，其時效及重新起算後時效都是只有5年。而本票裁定其強制執行終結後其時效則僅有3年而已，所以債權是否罹於時效，大大須要確認原來的執行名義及其內容，才能確認債權有無罹於時效，如有，即可提起債務人異議之訴。
律師您好，請問：
未登記建物其納稅義務人是我爸,但去地政事務所查詢我父親名下該區並無不動產.這有衝突嗎?
畢竟未登記建物好像若無出資興建證明,法院是直接依納稅義務人名下是誰而作為該建物之所有權人?
想知道這問題主要是因為父親卡債導致該未登記建物(全家現住房)已被法院寄執行函準備查封了,讓我有些疑惑.
回答：
律師您好：
我父親在民國70幾年間向他人購買未辦保存登記的建物，我們全家居住至今已經過了3、40年，而賣方也早已經過逝。但在前年，突然收到法院查封拍賣的通知，理由是該房子雖然經過買賣，但所有權還是賣方的，其子女繼承取得後因為欠債，所以要拍賣我們住的房子。我們雖然提起了第三人異議之訴，但法院認為我們並非所有權人，所以駁回了我們家的訴訟，房屋現在已經被人買走了。因為房屋拍賣是不點交，所以拍定人現在對我們提起遷讓返還房屋訴訟，我們對這個房屋難道都沒有權利了嗎？我們該怎麼做？
大大您好：
在法律上，所有權人在法令限制內，得自由使用、收益及處分其所有物，但建物未辦保存登記，其所有權並不能透過登記來移轉，只能透過繼承、強制執行而移轉，所以一般買賣只能買到對建物的事實上處分權，而事實上處分權幾已架空所有權，所有權縱然經過法院強制執行而取得，亦是一個空殼而已，並不會因此取得占有使用、收益及處分其所有物的權利。而事實上處分權雖然不能作為提起第三人異議之訴，請求撤銷強制執行程序的權利，但訴訟判決縱然敗訴確定，並不會因此認定你們對建物沒有事實處分權。
律師您好：
我已經取得法院的確定判決，債務人要給付會款給我，但是債務人名下並沒有可供執行的財產。我雖然知道債務人仍然有在工作，但遲遲不還錢，請問律師，我可以如何調查債務人是在那裡工作，以便查封債務人的薪水？
大大您好：
律師您好:
請教您一個問題.本人兄弟因銀行債務被拍賣.其分別共有1/10被開發商買走.其又將1/100贈與給自己的子公司.由子公司以持份甚微.難以達成協議分割.及使用.向法院提告.請求逕行變價拍賣.法院近期招開簡易法庭.請問:
1.民眾正常的居住權.因財團的以小吃大併吞.沒有任何法條可以保障麼?
2.推測拍賣競價.其以財團之資力來低價標購.轉售牟利.造成我方重大的損失.可以用何種方式 或理由來 說服法官.採法庭協議解決.非拍賣
3.訴訟中的案件.共有人是不能做任何處分麼?
麻煩解答.感激不盡
網友問：
本人自小就是由祖母一手帶大，成年後沒有多久，父親即因病往生，沒有留下任何遺產，因為我並未與父母同住，根本不知道父母在外有何債務，所以也沒有想到要辦理拋棄繼承。但是上個月突然收到一家資產管理公司的存證信函，要求我償還父親生前的車貸借款債務，而從父親往生到現在已經13年了，本金加上違約金、利息，利上滾利，金額實在很嚇人，我根本無力償還。
請問律師，我能不能以現在才知道父親遺有債務為由，向法院辦理拋棄繼承？如果不能，那我應該怎麼辦？
本所宋銘樹律師回覆如下：
劉律師您好，下述為我父親最近遇到的問題，想向您請教有無解套方法。謝謝！
土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建，土地登記在被告名下，房屋為未辦保存登記建物，然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣，原告為拍定人，原告便主張房屋為兄弟兩人共有，被告無權占有，請求其拆屋還地。
第一次言詞辯論中，被告答辯聲明有二：
網友問：
律師您好，請教一下，我想買一塊土地 ，但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 ，賣方現居住於上述建物內，而此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下（當時應為賣方公公出資興建），房子不值錢所以沒被課到房屋稅，賣方的公公已過世十餘年... ，且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡，無法溝通，所以我感覺買此土地有一些風險。
請問 :
1. 假設我買下此筆土地，日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權，再來主張他們有優先買權，使我的買賣契約無效？另外，未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?
2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我，可行嗎？
3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容，避免買賣契約無效？之後再主張拆屋還地？
所謂「優先購買權」是指所有人或共有人出售其房屋、土地之所有權全部或應有部分時，他人得以主張以同一條件（價格）優先承購之權利。優先購買權固可以契約方式約定，惟此僅契約約定之人始得行使，而一般優先購買權皆須法律明文規定，始得主張。而法律上有明文規定者，主要條文有土地法第34條之1、第104條及民法物權編施行法第8條之5、耕地三七五減租條例。
土地法
第34條之1
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
所謂「未辦保存登記建物」，係指建物所有權人未依土地登記規則第79條之規定，向地政機關辦理建物所有權第一次登記之建築物，如頂樓增建物、鐵皮屋等。其雖未辦理登記，但在法律上仍是一獨立的財產權，而其所有權是由原始出資建造之人取得，日後移轉時，除繼承或法院拍賣外，其受讓人只是取得事實上處分權而已。而是否具有事實上處分權？除是否有占有事實外，稅籍證明、水電費單等只是證明方法的一種，並不代表就是擁有事實上處分權。
土地登記規則第79條
申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：
一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。
三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
問：
各位大大您好，小弟有一土地分割疑問，煩請具備此專業之人事能給予指引：
原由:
1.約40年前原為九位退伍軍人集資共同一塊土地，並依個人之金額在公同土地上興建房屋，(嘉義縣水上鄉)
2.依個人之金額所分配的土地上興建1~3間之平房。
3.部分退伍軍人後續在個人原所興建的平房拆除後興建透天樓房。
4.原欲依目前個人所擁有之房屋申請分割，但有些退伍軍人已病逝，其後代對於分割後須補繳房屋稅而不願意分割。
問：
原以為房被法拍就沒事如今銀行又來追討並要查封我現有房屋那裡有幫忙調解債務委員會拜託幫幫忙～
答：
房子設定抵押權只是要擔保大大還款，所以房子被法拍之後，若拍定價額不足清償債務，銀行當然會繼續向大大要求還款，所以大大只要名下有財產，銀行都不會放過大大，建議大大與銀行協商分期還款，以免現有房屋又被法拍。又銀行的債權對現有房屋而言只是一般債權，沒有抵押權等優先受償的權利，大大若有債務過大（含銀行消費借款、信用卡債等），收入無法支付債務，而符合消費者債務清理條例的規定時，建議大大也可以透過更生來解決個人債務。
問：請法拍屋仲介代拍房子，結果拍到海砂屋，該如何求償？
答：
法拍屋仲介基本上提供的服務包括尋屋、投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等，而對於法拍屋仲介代拍房子，結果拍到海砂屋，是否可以向法拍仲介求償？我是認為要區分當初法拍屋是否為客戶自己搜尋決定的，還是法拍屋仲介搜尋法院拍賣資料後介紹予客戶，而經客戶決定投標的。如果是前者，因為法拍屋仲介只是提供投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務，法拍屋仲介與客戶之間應僅是單純的委任關係，所以法拍屋仲介只就前開業務對於客戶負其損害賠償責任，標縱然標到海砂屋，亦不能認為法拍屋仲介要負責任。
但若法拍屋是法拍屋仲介搜尋後介紹給客戶的，日後並受任辦理代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務，因為法拍屋仲介要完成業務介紹，一定要作法拍屋的占有現況、周遭環境等調查，他的行為就已涉及媒介，應是可以認定雙方除了成立民法上的委任關係外，並成立居間的關係。則依民法關於居間的規定，法拍屋仲介除對於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人外，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，並有調查之義務，倘若因其未盡調查之義務，以致客戶標到海砂屋，法拍屋仲介依民法第227條關於不完全給付的規定，對於大大自應負債務不履行的損害賠償責任。
問：
