威盛法拍·強制執行事務所

問：

我們是一群預售屋買方20餘戶，在民國84至85年間與建商立預售合約，因建物違反建築法(既成巷弄寬度不足)，致無法取得使用執照而未辦理建物第一次權利登記及過戶手續。現債權人行使土地抵押權強制執行將建物併付拍買(1拍2011.2.21)，請問下列問題，請劉律師撥冗釋疑: 1. 我們之處境同網路上法拍問題: 我們的 買賣契約有效嗎？被拍定後可續占有？摘錄:拍賣之不動產查封時第三人稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用，法院公告拍定後不點交，這樣的房子可以標嗎？法院公告為不點交，標到房子後，執行單位「民事執行處」不會受理點交聲請;但可以向法院民事庭告現住人，向第三人提起訴訟，以「無權佔有，請求遷讓房屋」，約三~四個月訴訟期，如勝訴，可以勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交，要求對方交屋。但是若該第三人之房地 買賣契約經認定有效成立時，該第三人得繼續占有。 2.我們於2010.11月底，已收到給建商支付命令之法院確定證明書，支付命令是否代表買方已向建商提出契約之給付不能？  支付命令是代表提出解除契約嗎？ 買賣契約仍有效嗎？ 3.承上是否要在解約權消滅時效期間內主張權利？摘錄:【物之瑕疵擔保責任】§365規定依 §359得主張之權利除斥期間為買受人依 §356通知後6個月或物之交付後5年。 【 不完全給付責任】§未設特別規定，故依 §125之規定不完全給付之解約權滅時效為15年。

答：

對於問題1:

你們與建商簽約的當下，契約即已生效成立，對於雙方當事人即生拘束力，本件所涉及的只是建商有債務不履行，而你們可以請求建商返還買賣價金而已。但就題意而言，你們似已與建商為部分交付，所以就此部分之價金應要扣除。

建物雖然不能辦理保存登記，你們從建商只取得事實上處分權，但建商的債權人聲請拍賣土地，我是認為就此部分，在強制執行程序中你們應已足以提起第三人異議之訴，對抗建商的債權人。尤其抵押權如果成立在房屋建成之後，甚至土地根本不是建商的，你們的房屋更不能與土地併付拍賣。

網友問:

請問如果是五人共同共有的房子，買賣時，能申請法院點交嗎？因為五人當中，其中有一人不肯搬出，讓其他共有人去處理房子，所以可以去法院申請點交嗎？在〝知識+〞找到的資料都是法拍的，如果不是法拍屋呢？

答:

一般只有在法院拍賣的房子才會有點交的問題，而你所問的應該是涉及履行買賣契約的問題，倘若出賣人未履行交付買賣標的物的責任時，你是可以訴請法院判決，命出賣人履行契約交付房屋，若法院判決確定，你就可以聲請法院民事執行處強制執行，＂點交＂房子給你，希望這個答覆能解決你的問題！

網友問：

網友問：

現在更生已經通過並履行中,例如原本債務有100萬，法院判更生只要還60萬，

如果我有保人的話，不足額的部份40萬銀行繼續對保證人求償！

我的問題是

1、如果保人已經償還不足額的部份40萬，銀行能繼續向保人行使求償其他60萬的部分嗎?

2、債務我已經在履行中了，銀行這樣雙邊行使沒有涉及不當得利嗎？

3、法院判我償還60萬，這60萬的部份債務因由我履行，銀行繼續向保人行使求償，那我的更生算是更生嗎?

網友問：

我爸爸於85年4月17日向人借錢並簽發了一張本票40萬，未載到期日最近100年7月21日收到法院民事裁定，對方聲請強制執行憑票交付40萬並自裁定送達日起至清償日止，按年息百分之六計算利息

PS: 我爸簽發本票時同時也代簽了我媽媽的名字在上面，我媽媽並不知道有這張本票的事情直到收到裁定書，才知道所以很生氣我爸做得好事

問題:1我媽已經向法院提出本票偽造。確認債權不存在之訴，後續我爸會怎樣； 該怎樣做?

問題:2我聽說本票有時效這張本票已超過十五年了，為何對方向法院聲請還可以應予准許強制執行呢?我爸若要提出時效消滅債權不存在之訴可以嗎?該如何做? 要請律師代寫狀紙嗎

「抗告」與 「確認本票債權不存在之訴」有何不同，該如行使

答：

網友問：

我有個問題請教各位大大們....債權執行拍賣債務人的房子 如果房子一直拍賣不出去.....房子都已查封 ..我也繳了鑑價費.. 執行費我都繳了..是不是法院要幫債權人拍到賣出去為止...還是說拍賣的次數與期限是有.限制的...
債權人無非是要錢可拍賣物拍不出去就沒錢...那債權人所做的一切不是白費了嗎......到頭來只能要到一張無用的憑證....我朋友說一直流標的話...執行處頂多拍賣4次 就會解除查封.....那到時債務人把拍賣物過戶....我就只能得到一張廢紙...........大大教教我有無別的方式......當然要是正當方法.....讓這情形不會發生

• 2011-08-02 10:58:39 補充

不是價錢高低的問題...而是這房子共有人眾多...而能讓我執行的部份只有共有的一份...不到10坪...拍到第4拍價位還不夠還我的債權，可債務人的財產查到只有這房子...本想加減也好 可聽說這種共有的房子是很難拍出去的...版大真的是如此嗎....那其他的所有權人不會想買嗎....這是我僅存的希望...

• 2011-08-02 22:06:30 補充

型男先生 謝謝您熱心的回答..您說只要我這債權人不徹查封...那債務人就沒法動這房子 ....是真的嗎...那意思也就是說無論我有無執行這房子的拍賣...這房子債務人都無法動這房子...那真好 我就永不撤封...等債務人來跟我談...

答：

拍賣程序走完如果沒有拍定，法院就會撤銷查封，除非你繳執行費再聲請執行，否則法院是不須要經過債權人的同意，就可以撤銷查封結案。要不然四拍走完，你叫法院後面怎麼處理債務人的房子？另外再進行第五拍？還是直接發權利移轉證書給你？

網友問：

本人於83年間承租他人土地出資建造1間未保存登記之建物，如今地主土地要被拍賣，因價位不便宜，如果我沒拍土地，請問日後土地被拍走了，對我有什麼影響或我如何應付。感謝~~

回答：

租地建屋本身亦屬租賃之一種，只是法律上賦予承租人一些權利，例如優先承購權，以及請求設定地上權等權利，以保障承租人。而大大與土地所有權人簽訂租賃時有無約定租賃期間？若有定期間（依民法第449條之規定，其期限得逾20年），則約定期限內，土地所有權人雖讓與其所有權予第三人，應得準用或類推民法第425條、第426條之1之規定，第三人仍有繼受該租約之義務。惟若租賃期限屆滿，而土地所有權人不願續租時，依民法第450條、第455條及土地法第103條等之規定，大大即無權繼續占有使用，而應返還土地予土地所有權人。反之，若未定有期限，而土地所有權人不欲續租時，因為土地法是民法的特別規定，所以土地所有權人必須有土地法第103條規定之事由時，始得請求返還土地。所以大大只要沒有土地法第103條規定之事由，依法仍得繼續占有使用基地，土地所有權人應不得請求拆屋還地。