威盛法拍·強制執行事務所

今年第一季法拍移轉棟數出爐，六都當中，以桃園較去年同期暴增84.1％最驚人，其次是高雄的33.7％，對此，學者並不意外，「那邊量多嘛，沒辦法一下子去化掉，價格自然越賣越低，跌兩成、三成的案例都有啊，好多都是這樣，……那如果遇到銀行催款又賣不掉，最後撐不下去當然就被拍賣了。」

根據內政部最新資料，2018年第一季的六都法拍移轉棟數來到近三年高點，其中，桃園首次勝過台北，爆量84.1％，高雄增加33.7％也讓人驚心；值得一提的是，在六都當中，僅台中不增反減，幅度達19.8％，更跌破百棟大關，對此，大家房屋企畫研究室主任郎美囡推估，應是當地話題較多所致。

針對六都法拍市場狀況，郎美囡分析，台灣長年處於低利環境，加上經過十多年多頭，許多持有人的財務體質都不錯，即使出了問題，也容易在成屋市場找到買家，因此並未出現真正爆量，不過因為景氣不佳，近年來有建商和法人因資金周轉不靈，持有標的流入法拍狀況，在供給增加下，移轉量也因而提升。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，在低利環境下，持有人即便資金緊迫，透過降價出售或是寬限期、轉貸等方法可以稍解燃眉之急，即使升息號角響起，但在目前銀行銀根寬鬆的狀況下，法拍量應持續低檔徘徊。

房市被餘屋糾纏，大U型打底至少七年

「雖然今天法拍增加的速度還不算很快，但已經是一個警訊，不能只看成單一事件，應該要慢慢小心了。」德明財經科大客座教授莊孟翰指出，法拍市場被稱作「房市反指標」，換句話說，當法拍市場熱絡，就代表房市仍在下滑，反之亦然，「其實我覺得台北、新北、桃園的法拍都還會增加，因為那邊幾乎都是2014年以前的推案，到現在還沒賣光，變成是先漲後跌。接著才換成台中、台南、高雄的推案，以後也會有一樣狀況。」

他更直言，六都房市的議價空間還會加大，法拍移轉數量也會持續上升，「就我來看，六都的議價空間還會加大，幅度大概有15％到19％，因為景氣還沒觸底嘛，何況之後還要經過一段時間盤整，最後才可能反彈。所以這一波（2015年開始）一定是大U型，至少會落在底部七年，復甦至少要等到2021年以後了，因為餘屋都還沒去化，……」

建商、代銷、仲介當指標，法拍增加不奇怪

被問到該言論有何根據，莊孟翰這麼說，「首先，你看今年的三二九檔期，幾乎沒什麼廣告，以前景氣好的時候報紙會開到二十四版，今年大概都只有十六版，連夾報廣告都很少，如果真的還賣得動，業者當然趕快促銷啊。……再說，你看有登廣告的，幾乎都是那幾個案子，雖然是新成屋，但不是新建案；景氣好的時候，建商是在推新建案，而不是賣餘屋，但你現在看到的，幾乎都是餘屋。」

「還有一個問題，一般預售屋推出的一個月內，能賣到三成才有希望，如果又是區域客，表示連自住的需求都來了，那就穩了。衝不到的話，就表示離房市復甦還早，現在的實際狀況是，幾乎連兩成都不到，……像桃園，之前也是因為外來客太多，都投資的，在2012、2013年左右買進，2014、2015年交屋，到現在還賣不掉，結果寬限期一到只能被拍賣。」他進一步指出。

此外，他也提到，當下房仲銷售天數超過六十天，加上代銷業者一樣不敢包銷，再再都顯示房市尚未落底，「早期是因為投資客很多，代銷業者才敢包銷，現在那些人都要被法拍了，哪有人還敢。……其實，從這些現象早都可以觀察到，今天法拍增加並不奇怪，以後會更嚴重。」

「我再舉一個例子，豪景大酒店旁邊的那個建案，以前曾經喊到每坪一百萬元，結果打七折都賣不掉，今年初跌到五十一萬了，最近我遇到一個房仲業的學生告訴我，他去查，那個案子已經剩下四十六萬，那都賠死啦，……可是你看，連這樣最後還是沒賣完，你說慘不慘？」莊孟翰說。

劉律師小評：

投資人積欠銀行房屋貸後，從銀行開始催告、聲請法院裁定拍賣抵押物、聲請法院強制執行、現場查封、鑑價、法院詢問拍賣價格意見到定拍賣底價、開始公告拍賣，期間至少六個月以上，所以法拍是房市的落後指標，相對於房屋市場現況會有延遲問題，所以當法拍量仍持續增加時，房市景氣應該是還沒觸底。